Cum să calculezi costul total al unei achiziții imobiliare (taxe, notar, comisioane)

Entuziasmul achiziției unei locuințe te poate face să treci cu vederea diferite aspecte financiare care schimbă radical datele problemei. Prețul afișat pe site-urile de profil reprezintă doar baza de plecare. Există o serie de costuri adiacente care se adună și care îți pot goli contul mai repede decât te-ai fi așteptat dacă nu ești pregătit.

Suma finală pe care o vei plăti depinde de mulți factori tehnici și juridici. Trebuie să iei în calcul onorariile notariale, taxele către stat, costurile bancare și eventualele comisioane de intermediere. Toate aceste procente se aplică la valoarea tranzacției, ceea ce înseamnă că pentru imobile mai scumpe, taxele cresc proporțional. O planificare riguroasă te ajută să eviți blocajele financiare exact în momentul semnării.

Atunci când cauți apartamente de vânzare în București, bugetul tău trebuie să includă o rezervă de cel puțin 5% peste prețul de achiziție. Această marjă îți oferă siguranța că poți acoperi toate formalitățile fără stres. În rândurile următoare, vom analiza în detaliu fiecare categorie de cheltuieli pentru ca tu să știi exact unde merg banii tăi.

Cine plătește onorariul notarului?

În România, regula generală este că toate cheltuielile legate de transferul de proprietate cad în sarcina cumpărătorului. Vânzătorul are obligația de a plăti impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare, însă restul taxelor îți revin ție. Notarul încasează un onorariu pentru redactarea actelor și autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.

Grila notarială nu este fixă, ci este stabilită prin ordin de ministru, având niște praguri minime. Aceste praguri sunt calculate în funcție de valoarea declarată a imobilului. Dacă prețul din contract este mai mic decât valoarea din expertiza camerei notarilor, taxele se vor raporta la acea valoare de expertiză. Este o măsură de siguranță pentru a preveni subevaluarea proprietăților în acte.

Cât costă autentificarea contractului?

Sumele variază destul de mult în funcție de prețul locuinței. Pentru o garsonieră ieftină, procentul poate părea mai mare raportat la preț, în timp ce la vilele de lux, deși suma este mare, procentul scade ușor. Notarul îți va elibera o factură care include onorariul său plus TVA, acolo unde este cazul.

Trebuie să întrebi notarul încă de la început dacă onorariul afișat conține sau nu TVA. Unele birouri notariale sunt plătitoare de taxă pe valoarea adăugată, altele nu. Această diferență de 19% aplicată la onorariu poate însemna câteva sute de euro în plus sau în minus. Cere un deviz estimativ înainte de a programa vizita pentru semnare.

Ce reprezintă taxa de intabulare ANCPI?

După ce semnezi contractul, trebuie să devii proprietar și în evidențele statului. Aceasta este etapa în care intervine Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Notarul se ocupă de obicei de depunerea actelor pentru intabulare, însă tu ești cel care achită taxa aferentă.

Pentru persoanele fizice, această taxă este de 0,15% din prețul de vânzare. Dacă achiziția se face pe persoană juridică, taxa crește la 0,5%. Deși pare un procent mic, la un apartament de 100.000 euro, vorbim despre 150 euro care trebuie achitați pe loc. Termenul de eliberare a extrasului de carte funciară pe numele tău durează de regulă câteva zile lucrătoare.

Există taxe speciale pentru creditele ipotecare?

Dacă apelezi la un împrumut bancar, lista cheltuielilor se lungește considerabil. Banca va solicita înscrierea unei ipoteci în Cartea Funciară pentru a-și securiza investiția. Această procedură implică taxe suplimentare la notar și la ANCPI. Practic, vei plăti un onorariu separat pentru contractul de ipotecă, care se adaugă celui de vânzare.

Banca va solicita și evaluarea imobilului de către un expert autorizat ANEVAR. Onorariul evaluatorului variază între 400 și 800 lei, în funcție de complexitatea proprietății și de rapiditatea execuției. Fără acest raport de evaluare, banca nu poate aproba suma finală a creditului, deci este un pas obligatoriu și costisitor.

Cât de mari sunt comisioanele bancare?

Analiza dosarului de credit implică adesea un comision fix sau procentual. Unele bănci oferă promoții cu comision zero, însă majoritatea percep o taxă pentru procesarea documentelor. De asemenea, va trebui să deschizi un cont curent unde vei plăti comisioane de administrare lunare.

Asigurarea locuinței este o altă componentă de care nu poți scăpa atunci când ai un credit. Vei avea nevoie de asigurarea obligatorie PAD și de o asigurare facultativă care să acopere valoarea de piață a imobilului. Aceste polițe se plătesc anual și sunt cesionate în favoarea băncii pe toată durata creditului.

Ce rol are comisionul agenției imobiliare?

Dacă ai apelat la serviciile unui agent pentru a găsi apartamente de vânzare în București, va trebui să achiți serviciile de intermediere. Comisionul standard în piață variază între 2% și 3% din prețul final de vânzare. Există și situații în care dezvoltatorii imobiliari colaborează cu agenții care au comision zero pentru cumpărător, costul fiind suportat integral de vânzător.

Este foarte important să clarifici acest aspect de la prima vizionare. Un comision de 2% la un apartament de 120.000 euro înseamnă 2.400 euro pe care trebuie să îi ai disponibili în numerar sau prin transfer bancar imediat după tranzacție. Verifică dacă agenția eliberează factură și dacă prețul comunicat include TVA.

Cine achită extrasul de carte funciară?

Pentru a putea vinde, proprietarul trebuie să prezinte un extras de carte funciară pentru informare. Totuși, la momentul vânzării, notarul va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare. Acesta din urmă blochează cartea funciară pentru câteva zile, astfel încât să nu se poată efectua alte operațiuni juridice cu acel imobil.

Taxa pentru acest document este mică, dar se adaugă la restul cheltuielilor. De obicei, costă în jur de 40 sau 50 de lei, în funcție de regimul de eliberare (normal sau la urgență). Deși suma este modică, este bine să știi cine o acoperă pentru a evita micile discuții neplăcute în fața notarului.

Ce alte costuri ascunse pot apărea?

Transferul banilor dintr-un cont în altul nu este întotdeauna gratuit. Dacă tu ai banii la o bancă și vânzătorul are contul la alta, comisionul de transfer interbancar pentru sume mari poate fi semnificativ. Unele bănci plafonează aceste comisioane, dar altele aplică un procent care te poate surprinde neplăcut.

De asemenea, pot apărea costuri cu legalizarea unor documente suplimentare. Dacă ești căsătorit sau ai nevoie de o procură specială pentru că soțul sau soția nu poate fi prezent, vei plăti extra. Traducerile autorizate sunt și ele necesare dacă actele de identitate sau alte documente sunt emise în altă limbă.

Cum influențează TVA-ul prețul locuințelor noi?

Dacă achiziționezi un apartament direct de la un dezvoltator, prețul afișat poate include sau nu TVA. În prezent, există o cotă redusă de TVA de 9% pentru locuințele care se încadrează în anumite limite de preț și suprafață. Dacă aceste limite sunt depășite, se aplică cota standard de 19%.

Verifică întotdeauna dacă prețul discutat cu dezvoltatorul este „cu TVA inclus”. O confuzie în această zonă îți poate da peste cap întregul plan financiar, deoarece diferența de 10% între cotele de TVA înseamnă mii de euro. Dezvoltatorii profesioniști oferă liste de prețuri transparente, dar este responsabilitatea ta să ceri confirmarea scrisă.